Bekanntlich haben bzw. hatten die Covid-19-Maßnahmen Geschäftsraumschließungen und Betretungsverbote zur Folge. Unternehmer können bzw. konnten ihre Geschäftsräumlichkeiten gar nicht oder nur eingeschränkt nutzen. Viele Geschäftsraummieter haben ihre Mietzinszahlungen zur Gänze oder zum Teil eingestellt, was auch die Vermieter der Geschäftsräumlichkeiten vor massive Probleme stellt.

Ich erhalte immer mehr Anfragen von Vermietern, ob sie diesen Mietzinsentfall tatsächlich zur Gänze oder teilweise zu tragen haben.

Stets heißt es, dass aus den § 1104 ABGB und § 1096 ABGB abgeleitet wird, dass der Vermieter auch das Risiko trägt, wenn die Geschäftsräumlichkeiten aufgrund der getroffenen Maßnahmen gegen das Coronavirus (Covid-19) nicht mehr gebraucht werden können.

Allerdings ist die Angelegenheit nicht ganz so einfach und klar, wie dies teilweise in den Medien dargestellt wird.

Prinzipiell sind 3 Fallkonstellationen, aus denen sich unterschiedliche Rechtsfolgen ergeben, denkbar:

  1. gänzliche Betriebsschließung:

Betriebe, die aufgrund der Maßnahmen unmittelbar vom Betretungsverbot und den Betriebsschließungen betroffen sind und daher ihre Geschäftsräumlichkeit überhaupt nicht vertragsgemäß nutzen können, wie z.B.: Bars oder Friseurbetriebe.

  1. eingeschränkte Nutzung:

Betriebe, in denen der bedungene Gebrauch des Geschäftslokals durch behördliche Anordnungen zeitlich oder räumlich eingeschränkt wird, also etwa Gastgewerbebetriebe, bei denen nur mehr ein Gassenverkauf oder durch Abholung bzw. Lieferung möglich ist.

  1. Umsatzeinbußen:

Unternehmer, die die Geschäftsräumlichkeiten zwar uneingeschränkt nutzen können, jedoch aufgrund der allgemeinen Anordnungen Umsatzeinbußen erleiden, die zum Teil massiv sind.

Was sind nunmehr die FOLGEN?

Ad.1 gänzliche Betriebsschließung:

Für all jene Betriebe, deren Geschäftsräume unmittelbar vom Betretungsverbot oder von behördlichen Betriebsschließungen erfasst sind, hat dies nach einhelliger Meinung zur Folge, dass diese für die Dauer der gänzlichen Unbrauchbarkeit gemäß § 1104 ABGB von der Mietzinszahlungspflicht befreit sind. Dies gilt sowohl für Miet- als auch für Pachtverträge.

Ad.2 eingeschränkte Nutzung:

Sind Unternehmer in ihrem Geschäftslokal aufgrund der verhängten Maßnahmen nur teilweise in ihrem bedungenen Gebrauch beschränkt, sind sie nach den Grundsätzen des § 1096 S 2 ABGB zur verhältnismäßigen Mietzinsminderung berechtigt (§ 1105 S 1 ABGB).

In dieser Konstellation muss man unterscheiden, ob man Vermieter oder Verpächter eines Geschäftslokales ist.

Ein Pächter ist zur Mietzinsminderung nämlich nur dann berechtigt, wenn die Pachtzeit ein Jahr nicht übersteigt und die erzielten Nutzungen weniger als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages betragen (§ 1105 ABGB). Offenbar ging der Gesetzgeber bei dieser Bestimmung davon aus, dass die Einschränkungen der Pachträumlichkeiten durch Mehrerträge in den Folgejahren ausgeglichen werden können.

Höhe der Mietzinsminderung

Was gilt für Mieter: Hier lässt uns der Gesetzgeber etwas im Unklaren. Der Mieter ist für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes von der Errichtung des Mietzinses befreit. Das Ausmaß der Mietzinsminderung wird in aller Regel gemäß § 273 ZPO, also nach freier Überzeugung des Gerichtes, festgesetzt. Hier sind Streitigkeiten durch Uneinigkeit im Ermessensspielraum vorprogrammiert.

Miete unter Behalt

Bezahlt ein Mieter den Mietzins vorbehaltlos trotz Beeinträchtigung weiter, wird er keine Chance haben, nachträglich erfolgreich eine Mietzinsminderung geltend zu machen.

Zahlungs- und Räumungsklage

Eine weitere Möglichkeit für den Mieter besteht darin, einen verminderten Mietzins nach eigener Einschätzung zu überweisen. Hier setzt sich ein Mieter wiederrum dem Risiko einer Klage aus: Vermieter können auf den vollen Mietzins bzw. auf Räumung klagen. In diesem Gerichtsverfahren wird dann vom Gericht festgestellt, welche Mietzinsminderung berechtigt war. Wenn der Mieter den festgestellten Mietzinsrückstand bezahlt und nachweist, dass ihn am Mietzinsrückstand kein grobes Verschulden trifft, wird die Räumungsklage jedoch abgewiesen.

Ad.3 Umsatzeinbußen:

Ob Unternehmer, die ihre Bestandsräumlichkeiten nach wie vor uneingeschränkt nutzen können, jedoch aus wirtschaftlichen Überlegungen (Freiwilligkeit) den Betrieb schließen oder auch ohne Betriebsschließungen aufgrund der behördlichen Maßnahmen Umsatzeinbußen haben, ebenso in den Anwendungsbereich der § 1104 und § 1105 ABGB fallen, ist bisher nicht eindeutig geklärt.

Hier wird großteils argumentiert, dass dies unter das allgemeine Lebensrisiko fällt, folglich kein Mietzinsminderungsrecht zusteht. Nachdem jedoch die vorherrschende Situation erstmalig aufgetreten ist, hat der OGH zu dieser Frage noch keine Entscheidungen gefällt. Ob man dies aus den bisherigen Entscheidungen des OGHs (vgl 1Ob113/02b oder 9Ob54/04b) tatsächlich ableiten kann, dass dieser auch in Bezug auf die Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von Covid-19 in diese Richtung entscheidet, bleibt abzuwarten.

Im Rahmen einer systematisch-ideologischen Interpretation ist es mE naheliegend, dass hier der Mieter das wirtschaftliche Risiko zu vertreten hat, wie dies auch bei längerjährigen Pachtverhältnissen (mehr als ein Jahr), bei denen das Minderungsrecht entfällt, der Fall ist.

Zusammenfassend kann daher gesagt werden: Bei dieser Konstellation ist der Mietzins in voller Höhe weiter zu bezahlen.

Allerdings ist es notwendig, die Voraussetzungen einer Mietzinsminderung insbesondere auch den Mietvertrag rechtlich prüfen zu lassen, zumal auch im Mietvertrag abweichende Regelungen wirksam getroffen worden sein können.

Zu beachten ist aber auch 4. COVID-19 Gesetz (BGBl. I Nr. 24/2020)

Die Rechtsfolgen von Mietzinsrückständen werden beschränkt. Eine Kündigung des Mietvertrags wegen eines Mietzinsrückstands aus den Monaten April, Mai und Juni 2020 in Folge der Pandemie wird vorläufig ausgeschlossen. Vermieter können den Zahlungsrückstand bis 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken. Der Zahlungsrückstand muss bis spätestens Mitte des Jahres 2022 entrichtet werden. Dann hat der Vermieter das Recht, eine Kündigung des Mietvertrags oder eine Klage auf Vertragsaufhebung auf diesen Rückstand zu stützen. Das Recht des Vermieters, eine unterbliebene Mietzinszahlung zur Grundlage einer Vertragsauflösung zu machen, wird demnach nicht gänzlich beseitigt, sondern um zwei Jahre hinausgeschoben. Weiterhin bestehen bleibt das Recht des Vermieters, den Mietvertrag wegen anderer Gründe zu kündigen.

Sollten auch Sie der Meinung sein, dass bei Ihnen Handlungsbedarf besteht, nehmen Sie Kontakt mit mir auf: office@anwalt-hofer.at oder per Telefon 01/235 10 01 15

Mag. Bernhard Hofer, Rechtsanwalt

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Stand: 24.4.2020